线上沙龙:乡村振兴产业对房地产开发企业而言,是机会,更是挑战

4月23日,中华网财经房产联合海花有约私董会举办111期云端沙龙,期间,来自行业协会领导及企业从乡村振兴这一话题展开讨论,以下为嘉宾主要观点。

田野:乡村振兴不是简单复制城市开发

中房协小城镇乡村振兴委员会秘书长田野表示:乡村振兴战略是习近平总书记2017年10月18日在党的十九大报告中提出的战略。2018年1月2日,国务院公布了2018年中央一号文件,即《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》。2018年9月,中共中央、国务院印发了《乡村振兴战略规划(2018-2022年)》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。《乡村振兴战略规划》提出了战略实施的三个阶段,到2020年,乡村振兴的制度框架和政策体系基本形成。到2022年,乡村振兴的制度框架和政策体系初步健全。到2035年,乡村振兴取得决定性进展,农业农村现代化基本实现。到2050年,乡村全面振兴,农业强、农村美、农民富全面实现。目前我们所处的是乡村振兴的探索期,也是相关支持政策频繁出台的时期,这段时间结合越来越多的政策红利是我们房企转型参与乡村振兴的关键点。如2019年5月中共中央、国务院出台的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》和2020年实施的新《土地管理法》。
中国房地产业协会也在引导开发企业向乡村振兴战略探索,2018年底更名的小城镇开发与乡村振兴委员会是中国房协推动小城镇建设的有序发展和乡村振兴战略的逐步落实,为小城镇开发建设和乡村振兴战略中的总体规划、实施策划、建筑设计、产业资源导入、人居环境改善、金融支持等方面提供全面的技术支撑和相关资源的对接服务,促进提升城镇和新农村建设中住房建设和房地产开发水平,引导房地产开发企业转型升级,做好政府和企业的沟通桥梁,提供信息服务,搭建合作平台。
在开发企业参与乡村振兴的过程中,不能简单的复制城市开发的老路,要重视与地方政府乃至与村集体的合作,充分考虑到农民的长久利益。同时,整合一二三产业资源,带动产业类、金融类、建设类、专业运营类等企业丰富平台产业链条,实实在在做到“资本下乡、人才下乡、产业下乡、公共服务下乡和基础设施下乡”。所以对于开发企业参与乡村振兴很难,但是也是一个机遇。

孟伟:乡村振兴产业对房地产开发企业而言,是机会,更是挑战

中国地产华表奖组委会首席经济顾问&海花有约私董会韩国分会执行会长孟伟表示,乡村振兴产业对房地产开发企业而言,是机会,更是挑战。

说是机会,随着乡村振兴产业不断深入发展,农村土地的流转,以及农村土地的可变性等政策的出台,为农村土地的市场化打开了通道。这对从事文旅康养业的房地产公司是利好,它对开发土地有了更多的选择,并可以以相对低的价格获取土地。还有就是对区域本土中小开发商是利好,因为农村土地的获取有很强的地域性倾向,需要根深的人脉关系,且因为农村土地属性的复杂性,获取土地的周期相对长, 本土开发商在解决这些问题上有相对优势。说是挑战,首先,农村土地不得用于商品住宅的开发,开发商不能以“高周转”的方式进行开发,如此,其开发的周期和回报的周期就会拉长。其次,乡村振兴产业的核心要义之一就是一二三产业融合(“三产融合”),开发商对第三产业的开发和运营熟知,但对第一产业和第二产业就是全新的领域了。碧桂园的做法就值得借鉴,它专门成立了现代农业产业板块,是以农业的思维从农,而不是以房地产的思维。

乡村振兴产业行业的痛点是人才奇缺,特别是对一二三产业全产业链都通晓的全能型人才少之又少。

文化和经营理念的冲突。开发商要打通从农户、农村合作社、乡镇、县、地区的各界各层的所有环节,而且还要在经营理念上达成基本一致,确实很难。如果是外来的开发商,还要面对与土著文化的冲突。投融资难。目前社会资本对第一产业的投资欲望很弱,要搞好乡村振兴产业,就要一二三产业均衡发展,包括对一二三产业投资布局的均衡性。乡村振兴产业和中国梦的“两个一百年”,以及城镇化率是有强关联性的。今年全面建成小康社会,目前的城镇化率是60%,2035年,基本实现社会主义现代化,届时的城镇化率预计为70%,到2050年,实现社会主义现代化强国,城镇化率将为80%,达到发达国家水平。可以预见从现在起到2050年的30年间,乡村振兴产业将一直会是快速发展的态势,所以说是乡村振兴产业一个强周期产业,未来可期!

路延熹:乡村振兴和城镇化发展是推动中国发展的双轮驱动

河南福康源养老产业有限公司,河南云居康养实业有限公司董事长 路延熹表示:一、中国乡村振兴和城镇化发展是中国全面均衡发展的双轮驱动战略。在中国大力发展城镇化的进程中,从党的十九大开始又提出了乡村振兴的发展战略。我认为,这是相辅相成的双轮驱动战略,互为补充,互为促进。今后中国房地产的发展必须要紧紧依靠城市和乡村两大阵地。

新中国成立70年来,我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,比1949年末提高48.94个百分点,年均提高0.71个百分点。但是同发达国家80%以上的城镇化率相比,还有很大差距,还需要一二十年时间要走。早在2012年,在接受东方今报采访时,我就提出,根据中国当前城镇化率来看,中国房地产还有二三十年好风景,应该是国内最早根据城镇化率来判断房地产走势的专业人士之一吧。现在看来,这个判断没错,越来越多的政府官员、专家学者和行业同仁都认同这一判断。

中国是农业大国,党和政府历来重视三农问题,每年中央1号文件都是关于三农问题的。尤其是十九大提出的乡村振兴发展战略,计划到2050年实现“农业强、农村美、农民富”的乡村全面振兴战略,给出了明确的时间表,今后还有30年的时间。

因此,对中国房地产而言,一是城镇这个主战场,另外一个就是广大乡村这个“敌后”战场,同样大有作为。

乡村振兴产业落地的难点和通点有哪些?

乡村振兴,看上去很美,做起来很难。其一,难在观念落后:中国是几千年的传统农业大国,小农意识根深蒂固,尤其是分田到户后的家庭承包制,缺乏工业化、现代化的分工和协作意识;其二,难在配套不足:中国和世界发达国家的差别,不在于大城市,而在于农村。交通、教育、医疗、商业等配套严重不足,很多地方还是刚刚脱离贫困;其三,难在体制僵化:土地集体所有制,农民家庭承包责任制没有多大变化,由于不能大规模机械化生产,劳动强度大,单位产量低,严重降低了农民种田积极性,许多农民宁愿把土地荒废进城打工,也不愿回家种田。土地不能自由流通,户口限制人员流动,生产资料和劳动力不能有效流通,成为乡村发展的严重阻碍。中国150万亩耕地有6亿农村人口,美国有166万亩耕地,农村人口只有6000万,实际参与劳动的农民只有2000万左右,可见差距之大。

虽然做起来很难,但长远看还是很美,因为目前已经有了不少通点。其一,趋势使然:乡村发展是社会发展到一定阶段的必然产物。中国经过改革开放四十年来,经济发展很快,已经成为世界第二大经济体,城市的发展已经达到甚至超过发达国家水准,但农村的发展还相当滞后,城乡发展不均衡已成为当前突出问题,下一步发展重点必然转入农村。其二,举国重视:从历年的中央1号文件,到乡村振兴战略提出和实施,以及正在进行并且已经取得决定性胜利的脱贫攻坚战,再到今年年底稳定实现农村贫困人口不愁吃、不愁穿,农村贫困人口义务教育、基本医疗、住房安全有保障。举国上下,齐心协力,就一定能取得胜利。其三,制度松绑:全国人大修改土地法,允许集体建设用地入市,已经开始了有益的探索。2020年3月,23个部门联合发文,稳步推进农村集体经营性建设用地入市。相信今后会有更多的政策来支持乡村搞活发展。其四,大搞基建:2020年突如其来的新冠病毒,席卷全球,截止今天造成250万人感染,多个国家停摆,对经济的损害程度远远大于前两次世界大战。人口高度密集的大城市更不堪一击,纽约就是明显的例子。疫情之后,中国开始新一轮基础设施建设高潮,这次重点会考虑乡村落后地区,这对完善乡村的交通、教育、医疗、商业等带来了千载难逢的历史机遇,到乡村去休闲、度假、康养也会成为城市居民的新潮流。

乡村振兴是中国全面发展的必有之路,也是中国人民美好生活的必要内容。中国工业化发展中造成的环境污染问题日趋严重,这两年通过铁腕整治,已大有好转,但要从根本上解决,还需要一个漫长的历史过程。中国第一代从农村进城的人,目前已经退休,第二代也在城市生活了几十年,在享受了城市发达的交通、医疗、教育、商业等配套之后,对城市拥挤的交通、喧嚣的人群、污染的空气必然厌烦,像发达国家的市民一样,渴望到山青水绿的乡村放松。5天城市2天乡下的新型“5+2”生活方式肯定受到他们的青睐。

 农民进城和市民下乡,就是城镇化和乡村振兴的两大主流。乡村振兴单靠农民根本无法承担起这个历史重任,他们的教育程度、思想意识和生活习惯、资金实力、社会资源都不能与之匹配,只有城市反哺乡村,大力发展种植业、旅游业、养殖业、加工业等产业,依靠城市带动乡村,才能真正实现乡村的全面振兴。国家只有采用一系列政策,完善农村基础设施,大力实施美丽乡村建设,吸引城市居民下乡,带动城市反哺农村,才能使城镇化和乡村振兴两轮有效协调驱动,从而实现中国社会全面均衡发展。

最后,谈一点对乡村振兴的建议。一是要因地制宜,突出特色:乡村振兴切忌一哄而上,抄袭复制,不要建成浓缩版的城市,也不如到处都是刷成白墙灰瓦,没有特色。“乡下的味道,城里的配套”会让所有人留连忘返。二是要敬畏自然,尊重历史:不论是气候、植被、山水等自然环境,还是历史、民俗等人文特征,都应重视,不宜破坏。三是并村扩镇,资源集中:农村居住分散,加上好多人口进城,空心村现象严重,可以以乡镇为依托,合理合并小村落,通过搬迁工程,实现人口居住相对集中,一方面可以更好利用交通、教育、医疗等资源,另一方面可以将闲置的建设用地发展旅游、加工、种植等产业。让农民“失地不失业”。

中国目前一二线城市的房地产市场,规模化成为绝对优势,房地产百强企业利用资金、技术、团队优势,取得了垄断的市场地位。中小开发商给很难在土地招拍挂中取得胜利。乡村振兴刚刚起步,由于位置偏僻,交通不便,规模偏小,地产大鳄从成本和市场容量考虑短期不敢涉足,因此给中小公司提供了很好的市场发展机会。就像当年国共抗战一样,国民党主力部队在正面战场,共产党率领游击队在敌后战场打鬼子照样游刃有余。房地产开发企业可以根据自身优势,在城镇化和乡村振兴两大阵地采取错位发展战略,共同发展,共同推动中国全面发展。

王爱东:乡村振兴是发展新机会

首都城投金融控股有限公司董事长王爱东在海花有约私董会111期上表示:乡村振兴产业对我们而言是一次大的机会,乡村转型成为特色小镇,建造集合康养、文化旅游、教育等一体化的设施,对于我们来说,是借助了低沉本获得大量的土地开发权,并在后续经营中获得稳定的收益。我们提供产业相关的配套服务,同时与拥有科技产业资源或运营机构合作,更好的让科技人才聚集、企业入驻,通过龙头企业带动关联企业入驻,实现小镇的产城融合发展。

未来乡村振兴产业落地政策完善,农村和一、二、三产业融合度提升,农村居住环境得到改善,农民创新思想得到提升,精神需求得到满足,乡村治理体系更加健全,从农村本质进行良好转变,是建造集合康养、文化旅游、休闲等一体化设施的大好发展机会。

文章标题: 线上沙龙:乡村振兴产业对房地产开发企业而言,是机会,更是挑战
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